Как сменить управляющую компанию
Недовольство жильцов услугами управляющей компании (далее по тексту – УК), её тарифами порой наводит собственников на мысль о том, чтобы сменить УК. Но сложность данной процедуры, большое количество собственников в многоквартирном доме, которых необходимо оповестить о предстоящем собрании, отталкивает от казалось бы необходимой меры. Постараемся разложить «по полочкам» процедуру смены УК.
Основания для смены УК
Законом предусмотрено 2 основания для того, чтобы поменять УК.
- Истечение срока действия договора с УК. Жилищный кодекс РФ устанавливает максимальные сроки для договора с УК:
- если договор заключен по решению собственников – от 1 года до 5 лет;
- если УК выбирается в результате конкурса, организованного местными властями – от 1 года до 3 лет;
- если договор с УК заключается застройщиком до появления первых собственников или до проведения конкурса местными властями – срок до 3 месяцев.
Обратите внимание! Расторгнуть договор с УК, заключенный по результатам конкурса, в одностороннем порядке можно через каждый последующий год после его заключения.
По истечении срока действия договора собственникам необходимо обязательно написать заявление в УК о том, что договор прекращается. В противном случае он будет продлен на такой же срок и на тех же условиях, которые были указанны в данном договоре.
- Некачественные услуги. Собственники квартир в доме могут поменять УК, если она не выполняет условия договора. Естественно, что единичные факты оказания некачественных услуг не могут послужить основанием для одностороннего расторжения договора. Кроме того, следует обратить внимание на поведение УК – если её сотрудники сразу реагируют на жалобы жильцов и стараются повысить качество оказываемых услуг, то вряд ли в данной ситуации можно прибегнуть к расторжению договора. А в ситуации, когда многочисленные жалобы жильцов не влияют на УК, уже есть резон искать новую управляющую организацию. Кроме того, нелишними будут и документы, подтверждающие некачественность услуг из государственных органов (об этом можно почитать здесь).
Процедура смены УК
Несмотря на то, по какому основанию в вашем случае придется менять УК, способ смены один – проведение общего собрания собственников помещений.
ЖК РФ устанавливает определенные требования к проведению такого собрания. Решение о смене УК может быть принято как на обязательном годовом собрании, так и стать вопросом для созыва внеочередного собрания. Инициатором собрания может являться любой собственник. Итак, какие действия необходимо предпринять инициатору смены УК?
- Провести переговоры с другими управляющими компаниями, чтобы подобрать потенциальную для управления домом. У понравившейся компании необходимо взять проект договора на управление домом.
- Уведомить всех остальных собственников в доме о предстоящем собрании за 10 дней (уведомление необходимо направить им заказное письмо или вручить лично под роспись, кроме того решением собственников может быть предусмотрен иной способ письменного уведомления собственников или размещение объявления в помещении дома).
В самом уведомлении необходимо указать следующие сведения:
- информацию об инициаторе собрания;
- форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
- дата, место, время собрания (для заочного голосования – дата окончания приема решений, место или адрес, куда необходимо передать свое решение);
- вопросы, которые будут рассматриваться на собрании;
- порядок, место или адрес для ознакомления с материалами, которые будут рассматриваться на собрании (например, проект договора с новой УК).
Обратите внимание! Прежняя УК после получения уведомления за 30 дней должна передать новой УК всю документацию по дому. Если этого не происходит, то необходимо обращаться с соответствующим исковым заявлением в суд, также можно написать жалобу в прокуратуру. Кроме того, УК может быть привлечена к административной ответственности за отказ от передачи документов, штраф в этом случае доходит до 200 тысяч рублей.
Какие планируются изменения?
В январе 2015 года в Госдуму РФ внесен законопроект, согласно которому сменить УК можно будет только при наличии не меньше 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме. Исключение составляют случаи, когда ещё не прошло больше 18 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В этой ситуации для смены УК достаточно большинства голосов собственников, которые присутствуют на собрании.
Разработчики данного законопроекта объясняют его необходимость тем, что при действующей редакции ЖК РФ для смены УК достаточно чуть больше 25% голосов от всех собственников в доме. Из-за этого в доме могут возникать две, а то и три группы собственников, которые могут вполне легитимно проводить собрание с целью смены УК. Что, в свою очередь, мешает нормальному обслуживанию дома.
Специалисты компании АльфаГрупп могут помочь вам в решении вопросов, связанных со сменой УК. Обратитесь к нам за помощью и наши сотрудники:
- проконсультируют вас о возможности смены УК в вашей ситуации;
- подготовят необходимые документы для проведения общего собрания собственников;
- сформируют документы для расторжения договора с УК;
- будут представлять ваши интересы в суде в случае конфликтных ситуаций при смене УК.
